重磅来袭“老友麻将有挂吗？(透视)”详细辅助透视

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每经记者：张静      每经 · 国际金融中心，大概是西安过去十多年最复杂的注脚。7 月 10 日，这座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的 " 双子塔 "，再次站上司法拍卖平台。结果没有意外。第七次拍卖，零报名，零出价，再次流拍。从第一次 7.48 亿元起拍，到如今仅剩 5.49 亿元，价格已经缩水近 2 亿元。但价格越来越低，接盘的人却始终没有出现。管理人没有放弃，流拍后不到半个月，再次降价 2700 万元，计划于 7 月 27 日进行第八次拍卖。问题来了，为什么一栋位于西安黄金地段、主体结构已经封顶、价格一路打折的超高层，没有资本愿意出手？答案或许不在价格，而在这栋楼本身。01为什么没人接盘？时间回到 2010 年前后。彼时，浐灞生态区还是西安最炙手可热的新区之一，世园会、金融商务区、自贸概念、总部经济 …… 几乎所有关于未来城市的想象，都曾落在这里。苏陕 · 国际金融中心，就是那个时代最大的野心之一。两栋近 200 米高楼，总建筑面积超过 20 万平方米，定位国际金融总部、五星酒店、高端商务办公。只是，理想很丰满，资金链却先断了。2014 年主体封顶之后，背后投建方中登集团资金危机爆发，工程全面停摆。这一停，就是十多年。十年间，西安的房地产市场经历了上涨、调控、回落，浐灞从新区成长为成熟板块，城市金融中心逐渐向高新区、曲江、中轴线分散。唯独这两栋楼，始终停留在 2014 年的时间里。今年 1 月，苏陕 · 国际金融中心首次上架拍卖，终于有盘活的迹象。然而，这座地标经历了七轮挂牌，起拍价从 7.48 亿元一路下调至 5.49 亿元，累计降价近 2 亿元，但七次均流拍，无人接盘。很多人觉得，这么便宜为什么没人买？因为大家看到的是拍卖价，开发商、投资机构看到的是总成本。根据管理人披露的数据，仅仅把这栋楼真正建成，还需要投入约 4.7 亿元。注意，这还只是续建成本。里面包括：因西安新的空域管控要求，原 37 层已经拆至 32 层；已经建好的结构需要重新检测；十多年风吹日晒后的幕墙需要修复；机电、消防、电梯、智能化系统几乎全部重新安装；内部装修基本为零。也就是说，买楼只是第一步。真正的投资逻辑其实是：5.49 亿元买资产，再投入 4.7 亿元建设，总成本已经接近 10 亿元。而且还要承担时间成本、融资成本、招商成本。对于任何开发商而言，这已经不是 " 捡漏 "，而是一场重新开发。更关键的是，今天的办公楼市场，早已不是 2014 年。如今，全国写字楼市场正在经历供给过剩，北上广深如此，新一线如此，西安也一样。据多家商业地产机构发布的市场报告，西安新增总部办公、甲级写字楼供应持续释放，高新区、曲江、浐灞国际港（后浐灞和国际港务区合并）等多个商务板块竞争激烈。与此同时，不少企业缩减办公面积，远程办公、共享办公越来越普遍。于是，一个残酷的问题摆在所有投资人面前：这栋楼建好之后，租给谁？这才是真正决定投资回报率的问题。也就是说，今天困住 " 双子塔 " 的，是变化了的市场。房地产时代，开发商拼的是融资能力。存量时代，投资人拼的是运营能力。02城市发展逻辑变了如果把视角拉高一点，你会发现，真正流拍的背后，不是一栋楼，而是城市发展的逻辑变了。2010 年前后，西安几乎同时启动了几个新的城市中心。高新区继续向西，曲江向南扩张，经开区发展北站，浐灞则提出金融商务区。当时的逻辑十分清晰，西安需要一个新的国际金融中心。于是，大量金融办公、高端商务、总部经济开始向灞河聚集。" 双子塔 " 就是那个时代最大的旗舰项目。它承担的不仅是一栋楼的功能，更重要的是一个信号：告诉市场，西安未来的金融中心在这里。但后来发生的一切，改变了故事。城市不会按照规划长大，而会按照产业聚集。如果观察最近几年全国超高层的发展，会发现一个共同趋势，越来越少的城市，再去追求 " 第一高楼 "。越来越多的城市，开始讨论产业园、科创中心、算力中心、生物医药园。过去城市比高度，今天大家比密度。比产业密度，比人才密度，比创新密度，比资本密度。城市竞争的坐标，已经发生改变，这是城市经济学过去十年最大的变化。看看今天西安真正的 " 总部 " 在哪里。三星、华为、中兴、比亚迪、隆基、奕斯伟、汇川、奇瑞，这些企业，几乎都没有选择浐灞，它们最后都聚集到了高新区、西咸新区、经开区，以及制造业基础更强的产业园区。原因很简单，总部办公，不是看风景，而是看上下游、看供应链、看人才、看科研资源、看交通效率。一家科技公司，不会因为窗外能看见灞河，就把总部搬过去。产业聚集，本质上是一种成本选择。于是，一个结果慢慢出现。浐灞拥有西安最漂亮的城市界面之一，却始终没有形成最强的产业集聚，漂亮的城市空间，并没有自动转化为经济密度。而 CBD 最需要的，恰恰是经济密度。" 双子塔 " 流拍，本质上是城市发展逻辑变了。所以，浐灞 " 双子塔 " 真正值得讨论的，不是它为什么没人买。而是它提醒了所有城市：一个 CBD，不会因为盖了一栋地标就自动形成；一个金融中心，也不会因为修了两座高楼就自然长出来。金融中心的底层逻辑，从来不是建筑，而是产业、资本和人才的长期聚集。03第八拍的机会？其实，不仅是西安，很多城市都有自己的 " 停摆的地标 "，它们共同见证了一个高速扩张时代留下的资产，也共同面对一个新的问题：当城市从增量开发进入存量运营，一栋楼到底值多少钱？对于苏陕 · 国际金融中心，司法拍卖给出的答案，是 5.49 亿元。市场给出的答案，却是七次无人举牌。尽管七次流拍，管理人并没有放弃，流拍后不到半个月，再次降价 2700 万元，计划于 7 月 27 日进行第八次拍卖。管理人再次降价，说明他们仍希望市场能够找到真正的买家。但真正的买家，大概率已经不是传统房地产开发商。未来最有可能接盘的，反而可能来自三类资本：第一类，是产业资本。如果能够导入金融科技、人工智能、数字贸易等总部企业，这栋楼或许还能重新定义。第二类，是 AMC 或特殊机会基金。对于他们而言，真正价值不是办公楼，而是不良资产重整后的资本运作空间。第三类，是大型国企联合产业基金。不是为了卖楼，而是围绕城市更新重新组织资产价值。也就是说，未来真正决定它命运的，不是建筑本身，而是谁能赋予它新的功能。否则，它只是一个越来越便宜的拍卖标的。对于苏陕 · 国际金融中心而言，第八次拍卖最终是什么结果，是成交，还是继续流拍继续降价出售，尚未可知。但事实上，苏陕 · 国际金融中心最终会不会卖出去，其实已经没有那么重要。重要的是，它或许让西安，也让所有仍在规划 CBD 的城市重新意识到：一座城市最高的建筑，不一定是城市最高的价值；真正决定城市高度的，也从来不是天际线，而是产业线。" 双子塔 " 可以重新点亮，但那个依靠地标建筑定义城市竞争力的时代，大概已经不会再回来了。* 图片来源：阿里资产拍卖每日经济新闻

7 月初，日本外相与乌克兰外长在东京举行会谈，将无人机合作列为核心议程，日方明确将在本土建立生产线，量产乌克兰型号的军用攻击无人机。种种迹象显示，日本正在借无人机出口，持续升温对乌防务合作。早在官方会谈敲定之前，日乌企业层面的布局就已经在悄然落地。今年 6 月，一家名为 Terra Drone 的日本无人机企业完成对乌克兰 Amazing Drones 军用无人机公司的 50% 股权收购。此前，双方联合研发的 Terra A1 拦截无人机曾在实战中成功拦截一架伊朗造沙赫德无人机。Terra Drone 在企业公告中表示：" 这些无人机能够在乌克兰的真实战斗环境中部署 …… 通过实际战斗获得高技术能力和知识。" 这家日本企业还宣布要将另一家乌克兰无人机企业 WinnyLab 纳为子公司，为其 " 在防务领域创造中长期增长机会 "。今年 4 月，乌克兰无人装备企业 UFORCE 的高管专程飞赴东京，向日本防卫省与本土军工企业提交合作方案。这一来一去，双方的意图已经非常清楚。对日本而言，打着商业合作的名义，通过股权收购、合资建厂、技术引进等方式，能快速吸收乌克兰在实战中淬炼出的技术与战场经验，补齐本国军用无人机研发所需的实战资料，同时依托自身的工业基础快速放大产能，打开更广阔的市场，为自身 " 再军事化 " 进程积累资金和实战经验。一个换取战场经验，一个获得工业产能，无人机就此成为日本撬动对乌防务合作的一个支点。事实上，军用无人机领域的合作，不过是日本为介入对乌事务的跳板之一。自俄乌冲突爆发以来，日本在援乌问题上表现得格外积极，频频刷存在感，介入深度和力度也在不断加码。2026 年 6 月，日本首次向 " 北约乌克兰安全援助与培训司令部 " 派遣 4 名自卫官，直接参与对乌援助的计划制定与协调工作。资金层面，日本累计对乌援助总额已达 200 亿美元。乌克兰总统泽连斯基还公开提议与日本三菱重工合作生产 " 爱国者 " 防空导弹，并愿意共享相关技术；日本首相高市早苗也多次表态 " 日本始终坚持与乌克兰站在一起的立场 "。种种动作不难看出，日本正全方位融入北约对乌援助体系。但日本的目标显然不只是支持乌克兰这么简单，日本更加看中的，是援乌体系背后，由北约主导的整套防务协作网络。7 月 6 日，日本驻北约政府代表处大使接受共同社采访时就表示，派遣自卫官是为了让日本 " 亲身体验北约的组织运作方式和思维方式 "。援乌行动更像是日本递给北约的一份 " 投名状 "，用来证明自己是 " 值得信赖的集体安全伙伴 "。日本的核心目的，是要借此深度绑定北约安全体系，共享北约国家的侦察和信息资源、后勤保障网络等，为后续的一系列扩张性对外布局铺路。日本向北约递出的这份 " 投名状 "，看似算无遗策，实则是一种引狼入室、以邻为壑的短视行径。其主动卷入跨大洲阵营对抗的选择，正在给亚太和平埋下动荡祸根。作者：博 筇 埜 华校对：葛 畅 洪俊卿 戚志雯